Huurprijzen
+ Is er voor iedere woning een maximale huurprijs?
Voor vrijwel alle woningen geldt dat er een maximale huurprijs kan worden uitgerekend aan de hand van het woningwaarderingssysteem.
Er is wel een uitzondering. Voor zelfstandige woningen die bij het begin van het huurcontract een huurprijs hadden die hoger lag dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens, geldt dat er geen maximale huurprijzen zijn.
Op deze uitzondering is echter ook weer een uitzondering, namelijk als de huurprijs van een zelfstandige woning met een huurprijs boven de liberalisatiegrens binnen zes maanden na ingang van het huurcontract is getoetst en verlaagd door de Huurcommissie. Dan komt de huurprijs onder de liberalisatiegrens en is het woningwaarderingssysteem weer van toepassing om de maximale huurprijs te berekenen.
+ Wat is huurprijsliberalisatie?
Liberalisatie is alleen van toepassing op zelfstandige woningen, dus niet op kamers. Deze term geeft eigenlijk aan of de woning die je huurt als sociale huurwoning kan worden aangemerkt of onder de vrije sector valt.
Een huurwoning is geliberaliseerd als de kale huurprijs op de ingangsdatum van het eerste huurcontract hoger is dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens. Bij een geliberaliseerde huurwoning is er geen maximale huurprijs en is het woningwaarderingssysteem niet van toepassing.
De huurtoeslaggrens is altijd gelijk aan de liberalisatiegrens. Daarom heb je met een geliberaliseerd contract geen recht op huurtoeslag. Hieronder staat de liberalisatiegrens in de afgelopen jaren:
2021 - € 752,33
2020 - € 737,14
2019 - € 720,42
+ Hoe wordt de maximale huurprijs berekend?
De maximale huurprijs van een woning wordt objectief vastgesteld aan de hand van het woningwaarderingssysteem. Dit wordt ook vaak de puntentelling genoemd.
Bij verschillende huurprijschecks kun je controleren of jouw huurprijs wel past bij jouw woonsituatie. Bij deze checks moet je gegevens invullen over zaken als je woonoppervlakte, de algemene voorzieningen en de energie-index.
+ Waar vind ik de huurprijscheck om mijn huur controleren?
Woon je in een zelfstandige woning, met een eigen toegangsdeur? Dan kun je de Huurprijscheck zelfstandige woonruimte invullen bij de Huurcommissie.
Heb je geen eigen toegangsdeur en deel je bijvoorbeeld de keuken of badkamer met andere bewoners? Dan woon je in een onzelfstandige woning en kun je de Huurprijscheck onzelfstandige woonruimte invullen bij de Huurcommissie.
+ Wat kan ik doen als mijn huurprijs te hoog is?
Als de puntentelling aangeeft dat je te veel huur betaalt, dan kun je dat aangeven bij het Steunpunt Huren Groningen. Een medewerker van het Steunpunt kan dan bij je langskomen om ter plekke nogmaals de puntentelling te doen.
Als het duidelijk is dat je te veel huur betaalt, zijn er meerdere manieren om je huurprijs lager te krijgen. Als eerste kan het Steunpunt Huren Groningen bemiddelen tussen jou en je verhuurder en als tweede kan het Steunpunt je helpen om een procedure te starten bij de Huurcommissie.
+ Binnen welke termijn kan ik mijn huurprijs controleren?
Woon je korter dan zes maanden in je woning, dan is het mogelijk de aanvangshuur te toetsen. Ook na zes maanden kan de huurprijs nog worden beoordeeld.
Duurdere woningen boven de liberalisatiegrens vormen een uitzondering. Daarbij kan de huurprijs alleen in de eerste zes maanden na ingang van het huurcontract getoetst worden. Na deze zes maanden is het niet meer mogelijk een toetsingsprocedure in te dienen.
+ Kan ik iets doen tegen huurverhoging?
De huur mag maar één keer per jaar of twee keer per twee jaar worden verhoogd. Als je het niet eens bent met de huurverhoging, kun je bezwaar aantekenen bij de verhuurder.
In het geval van bezwaar is het belangrijk dat je de huurverhoging nog niet betaalt. Daarmee kan je namelijk de indruk wekken dat je akkoord bent gegaan met de huurverhoging. Dat verkleint daarna je kansen om je recht te halen.
De verhuurder moet vervolgens iets doen met je bezwaar. De verhuurder kan besluiten af te zien van de huurverhoging of de huurverhoging voorleggen aan de Huurcommissie voor een redelijkheidstoets.
Bemiddelingskosten
+ Mag een makelaar bemiddelingskosten in rekening brengen?
Soms heeft een makelaar recht op bemiddelingskosten. Bijvoorbeeld als je een makelaar een woning voor je laat zoeken, die makelaar daarna een geschikte woning vindt en jij die woning vervolgens gaat huren.
Vaak heeft een makelaar echter geen recht op bemiddelingskosten. Bijvoorbeeld als de makelaar al voor de verhuurder werkt en namens die verhuurder een woning aanbiedt. Dan mag de makelaar geen bemiddelingskosten rekenen aan de huurder, ook niet als de verhuurder eveneens geen kosten aan de makelaar betaalt. Dit geldt voor sociale huurwoningen, woningen in de vrije sector en kamers.
+ Hoe zit het met contractkosten, inschrijfkosten of sleutelgeld?
Soms worden bemiddelingskosten anders genoemd. Voorbeelden zijn contractkosten, inschrijfkosten, verhuurkosten, sleutelgeld of kosten voor de administratie. In veel gevallen horen huurders niet voor deze kosten te betalen.
+ Wanneer zijn bemiddelingskosten niet geldig?
De kosten die een verhuurder in rekening brengt, mogen niet hoger zijn dan de daadwerkelijk door de verhuurder gemaakte kosten bij het afsluiten van de huurovereenkomst. Dan zou de verhuurder namelijk een ‘niet redelijk voordeel’ behalen.
Als de verhuurder aantoonbaar wel meer kosten in rekening heeft gebracht, is dat ongeldig. Dit betekent dat de door de huurder betaalde kosten kunnen worden teruggevorderd.
+ Kan een makelaar namens huurder en verhuurder bemiddelen?
Ja, het is mogelijk dat een makelaar voor zowel de huurder als de verhuurder aan bemiddeling doet. In dat geval is er sprake van het ‘dienen van twee heren’.
Bij het ‘dienen van twee heren’ mogen bemiddelaars geen bemiddelingskosten in rekening brengen bij de huurder. Of de bemiddelaar wel of geen vergoeding krijgt van de verhuurder, heeft daar geen invloed op.
+ Waar krijg ik hulp om de bemiddelingskosten terug te krijgen?
Als je twijfelt over bepaalde kosten, kun je aan de makelaar of verhuurder vragen om uitleg. Als je geen goede uitleg krijgt of als het duidelijk is dat de in rekening gebrachte kosten hoger zijn dan de daadwerkelijk door de makelaar of verhuurder gemaakte kosten bij het afsluiten van de overeenkomst, dan heb je het recht om je geld terug te vorderen.
Je kunt contact opnemen met het Steunpunt Huren Groningen om je specifieke situatie voor te leggen. Dan kan een medewerker van het Steunpunt advies geven en helpen bij een eventuele terugvordering.
+ Kan ik jaren later nog de bemiddelingskosten terugvragen?
Je kan de betaalde bemiddelingskosten (of contractkosten, inschrijfkosten, verhuurkosten, sleutelgeld of kosten voor de administratie) in principe terugvorderen tot 5 jaar na de betaling. Daarna is de vordering verjaard.
All-in huurprijzen
+ Ik heb een all-in huurprijs, hoe zit het daarmee?
Een all-in prijs betekent dat de verhuurder je alleen een totaalbedrag geeft voor de huurprijs. Zo weet je niet wat je kale huur is en wat je bijvoorbeeld betaalt aan servicekosten.
All-in huurprijzen zijn niet wenselijk. Bij zo’n totaalprijs kun je namelijk niet vaststellen of de kale huurprijs wel gerechtvaardigd is en of je eventueel een te hoog voorschot moet betalen voor de servicekosten.
+ Kan een all-in huurprijs geliberaliseerd zijn?
Een all-in prijs kan nooit geliberaliseerd zijn, omdat de kale huurprijs onbekend is. Die kale huurprijs is namelijk essentieel om te bepalen of het een geliberaliseerde huurwoning betreft. Om dezelfde reden mag een all-in prijs in principe niet verhoogd worden.
+ Hoe laat ik mijn all-in huurprijs opsplitsen?
Je kunt je verhuurder verzoeken om de all-in prijs op te delen in de kale huurprijs en servicekosten. Indien de verhuurder dat verzoek niet honoreert, kun je contact opnemen met het Steunpunt Huren Groningen.
Het Steunpunt kan bemiddelen met je verhuurder of je helpen om de zaak voor te dragen aan de Huurcommissie. Dan zou je huurprijs lager uit kunnen vallen.
Onderhoud
+ Voor welk onderhoud is de verhuurder verantwoordelijk?
Het is de plicht van de verhuurder om de woning goed te onderhouden. Dat betekent dat je een beroep kunt doen op jouw verhuurder om grote reparaties uit te voeren. Ook mag je van een verhuurder verwachten dat er zo nu en dan aan onderhoud wordt gedaan.
De verhuurder zorgt voor het grote, periodieke onderhoud. Voorbeelden zijn het repareren van een lekkend dak, het onderhouden van het buitenschilderwerk en het vervangen van een cv-ketel.
+ Voor welk onderhoud is de huurder verantwoordelijk?
De huurder zorgt voor het kleine, dagelijkse onderhoud. Voorbeelden zijn het verhelpen van een druppende kraan, het schoonhouden van de rookgasafvoer en het wassen van de bereikbare ramen.
+ Wat mag ik zelf verbouwen aan mijn huurwoning?
Als huurder mag je niet zomaar de inrichting of de gedaante van de gehuurde woning geheel of gedeeltelijk veranderen. Dit mag alleen als het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt of verwijderd kunnen worden. De huurder kan grotere aanpassingen wel doen met toestemming van de verhuurder.
+ Hoe zorg ik ervoor dat de verhuurder onderhoud pleegt?
Daar zijn verschillende manieren voor. In de eerste plaats moet je de gebreken (schriftelijk) melden bij de verhuurder. Dat stelt de verhuurder in staat om er iets aan te doen.
Als de verhuurder het probleem niet aanpakt, dan kan het Steunpunt Huren Groningen je helpen door te bemiddelen tussen jou en je verhuurder. Als bemiddeling ook niet helpt, kan het Steunpunt een procedure voor je aanspannen bij de Huurcommissie. Als laatste optie is het ook mogelijk om onderhoud af te dwingen via de kantonrechter.
+ Moet ik als huurder veranderingen aan de woning toestaan?
Een huurder moet werkzaamheden in de woning gedogen als het om onderhoud of reparaties gaat. Een verhuurder moet wel rekening houden met de wensen en het woongenot van de huurder.
Veranderingen aan de woning hoeft een huurder niet altijd te accepteren. Hierover kunnen huurder en verhuurder onderhandelen. Soms zijn verbeteringen prettig, ook als daar een redelijke huurverhoging tegenover staat. Soms vraagt een verhuurder echter meer verhoging dan de huurder wil betalen. Dan kan de Huurcommissie een uitspraak doen over een redelijk bedrag voor een overeengekomen verbetering.
In principe geldt dat een verbetering niet doorgaat als de huurder dat niet wil. In het geval van een verbetering van een groter gebouw met meer bewoners, gaat een verbetering wel door als tenminste 70% van de bewoners een voorstander van de verbetering is.
+ Moet ik tijdens werkzaamheden mijn woning uit?
Bij ingrijpende werkzaamheden kan het zijn dat je tijdelijk of zelfs permanent uit de woning gaat. Bij een tijdelijke uitplaatsing kan de verhuurder een wisselwoning aanbieden. Je keert dan na de renovatie terug in jouw oorspronkelijke woning.
Voor een permanente uitplaatsing zijn er andere regels. Uitgangspunt is dat de huurder de keus heeft zich uit te laten plaatsen. Dat betekent dat de huurder op grond van de wet eisen kan stellen aan deze uitplaatsing: een passende woning naar wens en een vergoeding.
Het kan ook zijn dat de verhuurder je een stadsvernieuwingsurgentie aanbiedt. In dat geval heb je ook recht op vervangende woonruimte en heb je voorrang bij de inschrijvingen voor een nieuwe huurwoning.
+ Kun je bij een renovatie met de buren samenwerken?
Dat is zeker verstandig, als de buren ook huurders van zijn van dezelfde verhuurder. Meestal sta je samen sterker. Bij grote renovaties wordt meestal een bewonerscommissie gevormd, met ondersteuning van experts op het gebied van huurrecht. Die groep kan onderhandelen met de verhuurder om afspraken te maken over de voorwaarden van de renovatie.
+ Kun je advies vragen als de verhuurder wil renoveren?
Dat is natuurlijk verstandig. Het is belangrijk om eerst rustig na te denken over het voorstel en daarna goede afspraken te maken. Het is ook verstandig om die afspraken te laten controleren en goed vast te laten leggen.
+ Wat kan ik doen tegen stookkosten met slecht rendement?
Als er sprake is van een collectieve installatie voor een blok van woningen, dan kan je de Huurcommissie om een redelijkheidstoets vragen. Het resultaat kan zijn dat je maar een deel van de oorspronkelijke kosten hoeft te betalen. Het is namelijk aan de verhuurder om te zorgen voor een installatie met een redelijk rendement.
Servicekosten
+ Bestaat er een maximum voor servicekosten?
Voor de servicekosten bestaat geen wettelijk maximum. Wel is het zo dat de verhuurder alleen die kosten in rekening mag brengen die er ook daadwerkelijk zijn gemaakt.
Servicekosten zijn onder andere de kosten voor: nutsvoorzieningen (gas, water en elektriciteit); roerende zaken (bijvoorbeeld magnetron, wasmachine en meubilair); huisvuil; huismeester; glas- en inboedelverzekering; internet; televisie; schoonmaken; tuinonderhoud.
+ Hoe kan ik mijn servicekosten controleren?
Een verhuurder moet uiterlijk zes maanden na afloop van het boekjaar afschriften verstrekken ter onderbouwing van de kostenopbouw. De afschriften van de servicekosten betreffende het jaar 2019 dienen dus bijvoorbeeld uiterlijk op 31 juni 2020 door de verhuurder naar de huurder gestuurd te worden.
+ Moet ik de servicekosten echt betalen?
Ja. Het bedrag dat je maandelijks betaalt is een voorschot. Uiterlijk zes maanden na afloop van het jaar dient de verhuurder je de daadwerkelijke afrekening te geven. Wat je eventueel teveel hebt betaald, hoor je terug te krijgen. Dit geldt voor alle huurcontracten, ook in de vrije sector.
+ Moet ik alle gemaakte servicekosten betalen?
Dat hoeft niet altijd. Er is een mogelijkheid om een redelijkheidstoets aan te vragen bij de Huurcommissie. Dit is vooral interessant bij blokverwarming met een verouderde stookinstallatie.
+ Kan een verhuurder ineens met nieuwe servicekosten komen?
Nee, servicekosten kunnen alleen in rekening worden gebracht voor overeengekomen diensten. De verhuurder mag dat dus niet eenzijdig opleggen.
+ Kan ik jaren later nog steeds mijn servicekosten terugvragen?
Een verhuurder dient de afschriften van de servicekosten van een boekjaar altijd binnen zes maanden na afloop van het boekjaar te verantwoorden. De servicekosten over 2019 dienen bijvoorbeeld uiterlijk op 31 juni 2020 verantwoord te worden. De huurder kan tot twee jaar na die verantwoordingsdatum een uitspraak vragen aan de Huurcommissie.
Huurcommissie
+ Wat is de Huurcommissie?
De Huurcommissie is een onpartijdige organisatie die meningsverschillen tussen huurders en verhuurders voorkomt, helpt oplossen of daarover een officiële en bindende uitspraak doet.
De Huurcommissie wil in de eerste plaats conflicten voorkomen door goede voorlichting te geven. Als huurder en verhuurder er niet uitkomen, dan bieden ze hulp met onpartijdige informatie en bemiddeling.
Als dat ook geen uitkomst biedt, dan beoordeelt de Huurcommissie het meningsverschil met behulp van de wetten en regels die gelden voor huurders en verhuurders. Ze doen vervolgens een uitspraak waar beide partijen zich aan moeten houden.
+ Waar gaat de Huurcommissie over?
De Huurcommissie helpt huurders en verhuurders van woningen in de vrije sector, van sociale huurwoningen, van kamers en van woonwagens. Ze helpen ook huurders met een tijdelijk huurcontract en ondersteunen huurdersorganisaties en bewonerscommissies.
De Huurcommissie behandelt verschillen van mening over onder andere de huur, huurverhoging, huurverlaging, servicekosten, kosten voor de nutsvoorzieningen, kosten voor energieprestatievergoeding en meningsverschillen over onderhoud en woningverbetering.
+ Wie krijgt er meestal gelijk bij de Huurcommissie?
Bij conflicten tussen huurder en verhuurder werd in 2019 de verhuurder in 53% van alle gevallen in het gelijk gesteld. Een jaar eerder was dat percentage 38%.
+ Hoe lang duurt een procedure bij de Huurcommissie?
Een procedure duurt meestal een aantal maanden.
Huuropzegging
+ Kan een verhuurder zomaar de huur opzeggen?
De gronden voor huuropzegging zijn wettelijk beperkt door huurbescherming. De verhuurder zal een goede reden moeten hebben voor het opzeggen van de huur.
Als een huurder stelselmatig overlast veroorzaakt of regelmatig te laat is met het betalen van de huur, mag een verhuurder de huur opzeggen. Daarnaast kan een verhuurder de huur opzeggen als de verhuurder de woning dringend zelf nodig heeft, als de huurder niet akkoord gaat met een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst of als de woning tijdelijk is verhuurd.
Ook het realiseren van een bestemmingsplan van de gemeente kan een grond zijn voor huuropzegging. Als je een onzelfstandige kamer huurt bij een hospita, kan de huur in geval van conflict ook makkelijker worden opgezegd.
Buiten deze gronden mag een verhuurder niet opzeggen. Als de verhuurder dus op een andere grond opzegt, is die opzegging ongeldig. Denk je dat de verhuurder op ongeldige gronden de huur heeft opgezegd? Neem dan vooral contact op met het Steunpunt Huren Groningen.
+ Hoe dient een huurder een woning achter te laten?
Bij het achterlaten van een woning is het belangrijk of er een opnamestaat is gemaakt toen je in de woning kwam. Een opnamestaat is een beschrijving van de staat van de woning op het moment dat je er gaat wonen.
In een opnamestaat worden bijvoorbeeld de eigenschappen en eventuele gebreken van de woonruimte opgenomen, vaak met foto’s. De verhuurder zal de huurder verzoeken om de opnamestaat te ondertekenen. Als je schriftelijk akkoord bent gegaan met een opnamestaat, moet je de woning in dezelfde staat achterlaten als toen je er kwam wonen.
Als er geen opnamestaat is gemaakt of er geen schriftelijk akkoord is op een opnamestaat, dan zijn de regels iets anders. Dan wordt de huurder geacht de woning achter te laten zoals de huurder de woning ook heeft aanvaard bij het begin van de huurovereenkomst.
Energie
+ Ik ben het niet eens met mijn energielabel, wat kan ik doen?
Op de website van Milieu Centraal vind je welk energielabel bij de Rijksoverheid staat geregistreerd voor jouw woonruimte. Dat kan een voorlopig energielabel zijn of een definitief energielabel.
Als je als huurder twijfelt over het energielabel of de energie-index die je van de verhuurder hebt gekregen, kun je via de website van EP-Online van de Rijksoverheid de informatie controleren.
Komt het resultaat niet overeen met de informatie van de verhuurder, dan zit de verhuurder mis en moet de verhuurder de informatie op orde krijgen. Kom je er met de verhuurder niet uit, of twijfel je aan het bij de Rijksoverheid geregistreerde label? Neem dan contact op met het Steunpunt Huren Groningen.
+ Kan ik een verouderde CV-ketel laten vervangen?
Als de cv-ketel in je woning meer dan 15 jaar oud is en een laag rendement heeft, kan het verstandig zijn om je verhuurder te vragen om voor een moderne ketel te zorgen. Het verzoek om de ketel te vervangen kun je per brief of mail aan je verhuurder sturen.
Als je het verzoek indient bij de verhuurder, kun je in je brief of mail aanbieden om er een kleine huurverhoging voor te betalen. Je hebt er immers zelf ook baat bij. De kans is dan groter dat jouw verhuurder hier positief op reageert.
+ In mijn woning zit nog geen dubbel glas, wat kan ik doen?
Als je woning enkel glas heeft, is het verstandig dit te laten vervangen door dubbel glas. Als huurder van de woning kun je een voorstel doen aan de verhuurder.
Bij deze woningverbetering hoort een beperkte huurverhoging. Het is aannemelijk dat je het bedrag terugverdient dankzij lagere stookkosten en je hebt ook meer woongenot.
Wij kunnen je helpen bij het maken van een berekening, maar ook bij het maken van een voorstel aan de verhuurder. Als je geen reactie krijgt of de verhuurder niet wil meewerken, kan het Steunpunt Huren Groningen je helpen om dit juridisch aan te vechten.
+ Het blijft koud in mijn woonruimte, wat kan ik doen?
Als het niet warm wordt in je woonruimte, kan dat meerdere oorzaken hebben. Ten eerste is het zo dat oudere woningen vaak niet of slecht geïsoleerd zijn. Ten tweede kan het ook zijn dat de stookinstallatie verouderd is.
Het Steunpunt Huren Groningen kan bij je op bezoek komen om de situatie te bekijken. Daarna kan er een plan van aanpak worden opgesteld om het probleem te verhelpen.
+ Mag ik zonnepanelen plaatsen op een plat dak?
Als het dak in goede staat is, sterk genoeg is en voorlopig geen onderhoud nodig heeft, is het mogelijk om zelf zonnepanelen te plaatsen. Hiervoor moet je wel afspraken maken met de verhuurder.
Als je een bovenbuur hebt en die een plat dak heeft, kun je overleggen over het plaatsen van zonnepanelen. Als jullie het allebei willen, is het mogelijk om het samen voor te stellen aan de verhuurder. Dan is het zaak om met de verhuurder af te spreken onder welke voorwaarden de zonnepanelen kunnen worden geplaatst.