Vaak zien wij dat huurders niet precies hun eigen rechten kennen, in het geval de verhuurder de huur opzegt. Helaas zien we ook vaak dat de verhuurder zelf niet goed op de hoogte is van de wettelijke regels waar het opzegging van de huur betreft. Grofweg kent de wet twee verschillende regimes. De regeling omtrent opzegging voor tijdelijke contracten verschilt namelijk behoorlijk van de regeling voor contracten met onbepaalde tijd. In dit artikel zullen we nader ingaan op de wettelijke regels omtrent opzegging van de huurovereenkomst.
TIJDELIJK CONTRACT OF VOOR ONBEPAALDE TIJD?
Om te kunnen bepalen hoe je zelf de huur kunt opzeggen, of te checken of de verhuurder zich wel aan de regels omtrent opzegging houdt, is het belangrijk om eerst te kijken of je huurcontract van tijdelijke aard is, of voor onbepaalde tijd. Er gelden namelijk andere regels in geval van een tijdelijk contract dan in geval van een contract voor onbepaalde tijd.
TIJDELIJK CONTRACT
Zelf opzeggen
In het geval je een tijdelijk huurcontract hebt ondertekend, is het doorgaans helaas niet mogelijk om deze tussentijds op te zeggen. Dit omdat het huurcontract dan immers automatisch eindigt, op de overeengekomen datum.
Overigens zal het vanaf 1 juli 2024 een stuk minder gemakkelijk zijn voor de verhuurders om een tijdelijk contract aan te bieden, want dan zal de wet Vaste contracten namelijk in werking treden. Er zijn echter nog wel uitzonderingen. Helaas is het namelijk bijvoorbeeld zo, dat ook na inwerkingtreding van deze wet, aan studenten nog wel een tijdelijk contract (2 jaar) mag worden aangeboden.
Opzegging door de verhuurder
Ditzelfde geldt dan ook voor de verhuurder. Ook deze kan de huurovereenkomst doorgaans niet tussentijds opzeggen.
Zoals gezegd hoeft de verhuurder dus niet op te zeggen in geval van een tijdelijk contract, omdat deze automatisch zal stoppen op de onderling afgesproken datum. Let op: de verhuurder heeft echter wél de wettelijke plicht om de huur ‘aan te zeggen’. Het verschil met opzeggen is, dat bij aanzeggen de verhuurder jou slechts tijdig hoeft te informeren dat de huurovereenkomst binnenkort zal eindigen. Dit hoeft de verhuurder dan verder ook niet te onderbouwen.
Hij hoeft dus slechts aan te geven, als ‘reminder’, dat de huurovereenkomst binnenkort eindigt. Dit moet gebeuren maximaal 3 maanden van te voren en minimaal 1 maand van te voren. Voldoende is dus dat de verhuurder jou op tijd een seintje geeft, dat de huurovereenkomst binnenkort ten einde zal lopen, kortgezegd.
Doet de verhuurder dit niet, dan voldoet hij niet aan zijn wettelijke plicht. Het gevolg dan zal zijn, dat de tijdelijke huurovereenkomst wordt omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Let in geval van een tijdelijk contract er dus goed op, of de verhuurder tijdig heeft aangezegd.
CONTRACT VOOR ONBEPAALDE TIJD
Zelf opzeggen
In het geval je een huurcontract hebt ondertekend voor onbepaalde tijd, gelden er andere regels. Wettelijk gezien hoef je als huurder dan slechts 1 maand opzegtermijn in acht te nemen. Heb je een contract voor onbepaalde tijd dus, en staat in dat contract dat je minimaal twee maanden in acht moet nemen bijvoorbeeld, dan is die bepaling dus niet rechtsgeldig. Laat je dus niets wijsmaken door de verhuurder. Je hoeft dus slechts één maand opzegtermijn in acht te nemen. Daarnaast hoef je geen reden aan te geven.
Vroeger was het zo dat je dit per aangetekende brief moest doen, maar uit rechtspraak blijkt dat het vandaag de dag natuurlijk ook per e-mail kan. Of dit via Whatsapp ook is toegestaan is helaas nog niet helemaal duidelijk te halen uit jurisprudentie, maar wij zien niet in waarom het per e-mail wel zou kunnen maar niet via de Whatsapp. Overigens ligt de bewijslast – of het bericht is aangekomen – dan wel bij jou als huurder zijnde, dus het blijft verstandig om het via aangetekende brief te doen. Dun kun je altijd aantonen dat je de brief hebt verzonden en tevens krijg je een bewijs dat de brief aan de juiste persoon is bezorgd.
Opzegging door de verhuurder
De wetgever heeft de huurder met een contract voor onbepaalde tijd in hoge mate willen beschermen. Dit betekent dat het voor de verhuurder in de praktijk vrij lastig is om de huur op te kunnen zeggen, in geval van een contract voor onbepaalde tijd.
Allereerst over de opzegtermijn die de verhuurder in acht moet nemen. Deze is wettelijk namelijk gesteld op drie maanden. Een verhuurder moet dus, wanneer je een vast contract hebt zonder einddatum, drie maanden opzegtermijn in acht nemen. Daarboven op komt er ook nog eens een maand bij, voor elk jaar dat jij als huurder hebt gehuurd. Dit met een maximum van 6 maanden in totaal. Als je dus al 2 jaar in hetzelfde huis woont, of dezelfde kamer huurt, komen er 2 maanden boven op de minimale opzegtermijn van 3 maanden. De verhuurder moet in dat geval dus een opzegtermijn hanteren van 5 maanden.
Daarnaast is de verhuurder wettelijk verplicht om de opzegging te motiveren aan de hand van één van de wettelijke opzeggronden die de wet noemt. Dit moet hij te allen tijde doen. Gebeurt dit niet, dan is de opzegging niet rechtsgeldig en zal dus ook geen effect hebben. Er zijn in feite slechts zes gronden op basis waarvan de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen. Een grond zou kunnen zijn dat jij je niet als goed huurder gedraagt, maar in de praktijk zal de belangrijkste grond zijn het ‘eigen gebruik’.
Kort gezegd moet hij dan aannemelijk maken dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Een reden zou bijvoorbeeld kunnen dat een familielid ernstig ziek is, en door zelf het gehuurde te gaan bewonen het mogelijk wordt dichter bij dit familielid te wonen, met oog op verzorging. Verkoop van een pand daarentegen bijvoorbeeld zal door de kantonrechter niet snel als geldige opzeggrond worden beschouwd. De verhuurder moet dus met een heel sterk verhaal kunnen komen, wil de kantonrechter de huurovereenkomst ontbinden.
Als laatst heel belangrijk: wanneer de verhuurder de huurovereenkomst opzegt (op welke grond dan ook) blijft de huurovereenkomst in stand, tot het moment de kantonrechter zich heeft uitgesproken over de ontbinding. Het is dus niet zo dat de huurovereenkomst daadwerkelijk eindigt, met die opzegging door de verhuurder. Dit moet dus te allen tijde eerst worden getoetst door de kantonrechter.
Tot die tijd ben en blijf jij dus huurder van de woonruimte en kun je er dus ook niet zomaar worden uitgezet. Anders gezegd: wanneer de verhuurder de huurovereenkomst opzegt, en de huurder daar bezwaar tegen aantekent, zal de verhuurder altijd de opzegging door een kantonrechter moeten laten toetsen. Als huurder met een contract voor onbepaalde tijd heb je dus gelukkig een zeer sterke rechtspositie.
CONCLUSIE
In het geval je een tijdelijk contract hebt, kunnen zowel jij als de verhuurder doorgaans niet tussentijds opzeggen. Verder hoeft de verhuurder niet daadwerkelijk op te zeggen, wel moet hij een aanzegging doen. Dat is niet meer en niet meer dan een ‘reminder’ aan jou, dat de huurovereenkomst binnenkort eindigt. Dit moet hij doen maximaal 3 maanden van te voren, en minimaal 1 maand van te voren.
In het geval van een contract voor onbepaalde tijd, mag jij als huurder altijd opzeggen zolang je een maand opzegtermijn in acht neemt. Doe dit het liefst via aangetekende brief, maar per e-mail is ook toegestaan.
Voor de verhuurder ligt dit ingewikkelder. Hij moet minimaal 3 maanden van tevoren de huur opzeggen. En voor elk jaar dat jij huurt, komt daar nog eens een maand bovenop. Daarnaast moet de opzegging altijd gebaseerd zijn op een van de wettelijke gronden. In de praktijk is de meest voorkomende ‘eigen gebruik’. Bijvoorbeeld als de verhuurder zelf in de woning wil gaan wonen. Belangrijk bij de opzegging door de verhuurder is tenslotte, dat als jij bezwaar aantekent tegen deze opzegging, hij altijd naar de kantonrechter zal moeten stappen om die te laten oordelen over de opzegging. Tot die tijd blijft de huurovereenkomst gewoon in stand en kun je daar dus blijven wonen en kun je er niet zomaar uitgezet worden.
HULP NODIG? LAAT HET ONS WETEN!
Heb je twijfels over de opzegging door je huisbaas? Wil je graag weten of dat wel via de regels is gedaan? Of wil je weten hoe het wettelijk zit met een bepaalde opzeggrond? Schroom dan niet om contact met ons op te nemen. Vul dan even het contactformulier in en vraag ons gerust. Of kom even binnen wandelen tijdens ons inloopspreekuur op de woensdagen van 13:00 tot 15:00. We helpen graag!
