Natuurlijk gaan er wel eens dingen kapot. Gewoon door slijtage of door andere oorzaken. Wie is er dan eigenlijk verantwoordelijk voor het herstellen van zo iets? Vaak wordt ten onrechte aangenomen dat de verhuurder hiervoor altijd verantwoordelijk is. Wettelijk gezien ligt het namelijk net iets anders.
De wet bepaalt dat in beginsel natuurlijk de verhuurder verplicht is om op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen. Een gebrek wordt geformuleerd als ‘elke staat of eigenschap van de gehuurde zaak die het genot daarvan beperkt, tenzij de aanwezigheid van die staat of eigenschap aan de huurder is toe te rekenen‘.
Iets verderop in de wet zien we meteen een belangrijke uitzondering hierop: de huurder is verplicht om zelf die gebreken te verhelpen, welke worden aangemerkt als ‘kleine herstellingen’. Kort gezegd dus komen de kleine herstellingen voor rekening van de huurder, gebreken komen voor rekening van de verhuurder.
Maar wat zijn dan die ‘kleine herstellingen’? Dat is terug te vinden in het Besluit kleine herstellingen. Dit besluit is een aanvulling op de regel waarin wordt gesteld dat de huurder zelf verplicht is kleine herstellingen te doen.
Een voorbeeld van zo’n kleine herstelling is te vinden onder punt h van artikel 1 in de bijlage van het besluit: ‘het vervangen van beschadigde ruiten en ingebouwde spiegels, voorzover daaraan geen noemenswaardige kosten verbonden zijn.‘ Met andere woorden: zolang de kosten niet al te hoog zijn, is de huurder zelf verplicht om een kapotte ruit te laten repareren of vervangen.
Wat dan ‘noemenswaardige kosten’ zijn is natuurlijk vatbaar voor interpretatie. Het gaat in dat geval om kosten die in redelijkheid niet meer van de huurder te vergen zijn. Dit zal in de praktijk per geval moeten worden beoordeeld.
Duidelijk is dan natuurlijk dat het vervangen van een ruit niet meer als kleine herstellingen kan worden gezien, wanneer de huurder bijvoorbeeld een bedrag van 1000 euro zou moeten ophoesten, ter herstel van die kapotte ruit.
Uit een vonnis van 2018 van de rechtbank Rotterdam, blijkt dat de rechter van mening is dat de kosten van 500 euro voor het herstellen van een kapotte ruit voor rekening van de verhuurder dient te komen. Maar waar de grens precies ligt is dus lastig te zeggen.
Wat nu als het duidelijk vaststaat dat de verhuurder verantwoordelijk is voor het verhelpen van het desbetreffende gebrek maar deze verder geen actie onderneemt?
Blijf in ieder geval te allen tijde je huur betalen. Verder zou je een procedure kunnen opstarten bij de Huurcommissie. Daarvoor is echter wel vereist dat je de verhuurder eerst een brief stuurt met het verzoek om de gebreken te verhelpen. Een voorbeeldbrief is op deze pagina te vinden. Verstuur deze altijd als aangetekende brief.
Blijft vervolgens een reactie uit of geeft de verhuurder aan dat hij geenszins van plan is het gemelde gebrek te herstellen, dan staat de weg naar de Huurcommissie open.
De Huurcommissie kan een verhuurder niet dwingen een gebrek te verhelpen. Wel kan de Huurcommissie een verlaging van de huurprijs uitspreken, om zo de verhuurder te bewegen het gebrek te herstellen. Zie voor meer informatie over een dergelijke procedure deze pagina van de Huurcommissie.
Ga er dus niet zomaar van uit dat de verhuurder in de eerste plaats gehouden is om een bepaald gebrek te verhelpen.
Voor kleine herstellingen ben je immers als huurder zelf verantwoordelijk. Raadpleeg eerst het Besluit kleine herstellingen. Mocht de verhuurder verantwoordelijk zijn en geen actie ondernemen, dan kun je een procedure starten bij de Huurcommissie. Maar het is natuurlijk altijd beter om hierover eerst een goed gesprek te voeren met je verhuurder.
